楼市寒冬：一场缓慢而深远的调整

2023年，中国房地产市场正经历一场深刻的调整。不再是昔日火热的景象，取而代之的是新房销售遇冷、二手房挂牌量暴增的严峻现实。六月百城房价数据显示，91个城市二手房价下跌，占比高达91%，楼市赚钱效应已荡然无存。这种趋势并非一蹴而就，而是自今年三月以来逐渐显现，并最终迫使开发商祭出降价促销的“杀手锏”。昆山两家开发商八折促销被约谈，惠州一家开发商甚至打出对折促销的惊人举动，都反映了市场压力之巨大。更令人担忧的是，全国13个重点城市一到六月二手房挂牌量均快速上涨，其中重庆、成都、上海分别以22万套、20万套和18万套位居前三，预示着市场库存持续攀升。

是什么导致了这种局面？根源在于多重因素的叠加。

首先，三年疫情的冲击依然挥之不去。企业裁员降薪普遍发生，导致改善型购房者收入减少甚至失业，人们对未来收入预期下降，更倾向于储蓄而非投资房产，购房行为日趋理性。

其次，刚需群体萎缩。近年来，结婚率持续走低，年轻人结婚意愿下降，导致婚房需求减少。同时，出生率下降，二胎、三胎家庭比例降低，对大户型住宅的需求也随之减少。更重要的是，许多城市家庭拥有多套房产，年轻一代可直接继承房产，无需额外购房，进一步压缩了市场需求。

第三，房价下跌消磨了投资炒房者的热情。“买涨不买跌”是投资炒房者的核心逻辑。当房价持续下跌时，他们会选择抛售房产离场，而不是继续加仓，从而加剧了市场的负面循环。

那么，楼市是否真的“顶不住”了呢？目前来看，楼市调整的趋势已不可逆转。任何政策利好都只能延缓调整速度，而无法改变其大方向。未来几年，楼市大概率将呈现“稳中有降”的格局，通过时间换空间的方式实现“软着陆”，将房价下跌对经济和社会的影响降至最低。

然而，“稳中有降”对于普通人来说究竟是福是祸？业内人士指出，大幅下跌将带来严重后果：拥有多套房产的家庭财富缩水；与房产相关的众多行业面临从业人员收入减少或失业的风险；土地财政收入减少，影响地方政府财政和民生投入；购房者断供、房企无力还贷甚至导致银行危机，危及储户存款安全。

但我们认为，以上担忧建立在房价大幅下跌的前提下。如果房价稳中有降，最终回归合理价位，实现“软着陆”，那么这些风险将大大降低。相反，去泡沫化、去杠杆化后的楼市，反而可能带来一些意想不到的积极因素：例如，更合理的房价将减轻购房者的负担，提高居住的幸福感；市场更加健康稳定，避免了金融风险的爆发；资源将得到更有效的配置，推动房地产市场向更加可持续的方向发展。