倒是有一个简单的办法，可以统计一下每一个家庭拥有住房的套数。每一个读者只要

朝周围看一下，你的亲戚、朋友所拥有的住房的套数，就可以得到相对准确的数字。

统计的范围越大，这个数字就越准确。笔者得到的数字是：平均每一户有2至3套住房

。

都说中国的90后、00后现在不努力，躺平的多，因为每一位90后、00后将有3至6套住

房遗产：爷爷、奶奶一套（或两套），外公、外婆一套（或两套），爸爸、妈妈一套

（或两套）。在德国不少90后、00后的中国留学生，都是靠家里卖了一套住房来支付

几年的学习费用的。习*近*平说中国没有产能过剩，习*近*平根本不知道中国过剩最多的

就是住房建筑面积。

第一次全国自然灾害综合风险普查报告说，城镇房屋4738.8万栋。按50%是居住建筑

计算，有2369.4万栋居住建筑。平均每栋居住建筑按40套住房计算，一共9.4776亿套

；按每栋50套住房计算，一共11.8470亿套。足够城镇人口每人一套住房。而平均每栋

居住建筑40套或者50套住房，这都是一个很低的估计。

如果再考虑中国人口的真实数据、中国人口出生率的不断降低、疫情期间和过后死亡

率不断高升，年轻人不结婚或者结婚不生育、中国人口老龄化等等问题，中国在住房

数量的需求上，没有任何再上升的空间。

所以中共政府必须找出路。

四、中国住房的土地使用权

国外的一些研究机构把美国、日本、德国等国的房地产价格的变化与中国相比，得出

了一些有启发意义的结论。但是他们往往忽视了非常重要的一点，美国、日本、德国

的房地产，是建立在土地私有制上的，房屋建筑是和土地绑在一起的，是永久的所有

权，；而中国是土地使用权，70年或者期限更短的土地使用权。如果说美国、日本、

德国的房地产主人是地主、富农或者富裕中农，那么中国的房地产主人则是需要交租

的佃农。这是两个不同的阶级。

很多中国人不知道，一直到1982年，中国宪法规定，城市的土地还是实行土地私有制

。只是到了1982年修改宪法，城市的土地一夜全部归了国家所有，实现了文化大革命

想要实现、但没有完成的目标12。1988年再次修改宪法，将宪法第10条第四款修改为

：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年底土地管理法也做相应修改，建立了

（国家的主人）有偿使用国有土地的制度。这四十多年来，中国老百姓买的房地产，

大部分是用于支付土地的使用金。

早在1979年就在深圳试点收取国有土地使用费，1982年1月1日起施行《深圳经济特区

土地管理暂行规定》13，至今40多年了。中国城市土地使用权的年限是最初并没有统一

规定，都定得比较短，30年、50年，后来统一为70年或者50年，居住用房大多是70年

。但不是从民众拿到住房之时算起，而是从开发商从地方政府通过“竞标”拿到土地之日

算起。从开发商拿地开始，经过土地平整、水电路三通、房屋建造、验收、销售等环

节，一般需要三到十年。平均按5年计算，民众拿到房子时的土地使用权还有65年。

中共领导人同意出让国有土地使用权和收取土地使用费，并规定土地使用权的使用年

限，据说与上海租界的建立、收取土地租金，外国人出钱造房、建工厂，成为了中国

最繁华地区，最后被无偿收回这段历史有关。 中共领导人认为这是一个非常好的主意

，把按照马克思理论没有价值的土地盘活，用别人的钱搞建设，最后不费一枪一炮全

部收归己有。这是同意出让国有土地使用权和收取土地使用费的真正初心。

从1982年深圳等地试点开始，到2024年已经42年了。如果当初的合同规定是50年，那

么国有土地使用权还剩8年；如果是70年，还剩28年，也不是很遥远的事情。

中国的土地管理法（故意）对土地使用权到期之后如何处理，没有做出法律规定。如

果要重新获得土地使用权，需要再次支付土地使用费，中共政府可以再次获得大量的

土地出让金，每年可以达到数万亿元人民币，一下子就能解决中共政府钱袋子的问题

。但是很可能引起全国人民的坚决反对，后果无法预测。如果自动延长土地使用权，

不需要再次支付土地使用费，中共政府又不肯放弃这么好的收敛钱财的机会。

民众自然会问：70年土地使用期满后怎么办？

四、中国居住建筑的设计使用寿命为50年

记得小的时候，走过建筑工地上都看到这样的横幅：“百年大计，质量第一”。“百年大

计，质量第一”是建筑工程中的座右铭，书本中都是这么写的：确保建筑工程的质量符

合设计要求，是建筑工程设计、施工、监理、管理中永恒的主题，是设计、监理和施

工单位的生命。

图4：过去建筑工地上都挂着这样的横幅：“百年大计，质量第一”，图片来源：网路截屏

图5：书本中都是这么写：“百年大计，质量第一”，图片来源：如图所示

据说雄安新区是习*近*平社会主义新城市建设的试验田。雄安新区的一个特点就是住宅

建筑的设计使用年限为50年。而且还用全过程民主的方法，公开告诉雄安新区的每一

个居民，告诉每一位第三者。

下图是一位名叫幽州刺史走中国的主播在拜访雄安新区时记录下来的在房子进门处钉

在墙上的工程质量责任标牌，上面注明设计使用年限为50年（见图3）。

根据中国《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018），房屋设计使用年限，

是设计规定的一个时期，在这一规定的时期内，只需要进行正常的维护而不需进行大

修就能按预期目的使用，完成预定的功能，即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常

使用和维护下所应达到的使用年限。

1987年I0月1日开始试行的《民用建筑设计通则》（JGJ37一87）是中华人民共和国城

乡建设环境保护部部标准，由中国建筑标准设计研究所主编，建设环境保护部批准。

制定《民用建筑设计通则》的目的是为了保证建筑符合适用、安全、卫生等基本要求

；适用范围为全国城镇各类新建、护建和改建的民用建。第1.0.4条建筑耐久年限规定

建筑耐久年限分下列四级：

一级耐久年限100年以上适用于重要的建筑和高层违筑。

二级耐久年限50一100年适用于一般性建筑。

三级耐久年限25-50年适用于次要的建筑。

四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。

一般性建筑的耐久年限为50至100年，与建筑工地上的“百年大计，质量第一”相符，也

与德国的住房使用年限60至100年（后改为80年）相差不多。

2005年5月9日中华人民共和国建设部颁布修改后的《民用建筑设计通则》（GB

50352-2005），由建设部主编，建设部批准，2005年7月1日开始实行。

建筑耐久年限改为设计使用年限，如下：

图6：《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）表3.2.1设计使用年限

笔者以为，将建筑的耐久年限改为设计使用年限，并将一般性建筑的耐久年限为50至

100年改为普通建筑和构筑物的设计使用年限为50年，与中国建筑质量不高有关

。2010年住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上的发言说，“我

国新建建筑寿命平均不到30年”14。新建建筑寿命平均不到30年的事实，与耐久年限50

一100年的标准相差太远。

2018年中华人民共和国住房和城乡建设部和国家市场监督管理总局发布的《建筑结构

可靠度设计统一标准》（GB50068-2018）中规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限

为50年：

2019年中华人民共和国住房和城乡建设部新版《民用建筑设计统一标准

》（GB50352-2019）中规定，普通建筑和构筑物，设计使用年限为50年：

图7：《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018）表3.3.3建筑结构的设计使用年限

既然雄安新区把住房设计使用年限50年都挂在大门口了，民众自然会问：房子50年后

怎么办？

图8：房子50年后怎么办？图片来源：网络截屏

这样，70年或者65年城市土地使用权到期后怎么办的问题，就变成了房子50年后怎么

办？一个制度问题变成了纯粹的技术问题。